تطورات قانون الإيجار القديم وأبرز التعديلات ومتي يحق طرد المستأجر
تطورات قانون الإيجار القديم وأبرز التعديلات ومتي يحق طرد المستأجر
يُعد قانون الإيجارات القديمة من أكثر القوانين إثارة للجدل بين الملاك والمستأجرين، نظراً لتأثيره الكبير على سوق العقارات والعلاقة التعاقدية بين الطرفين.
وبالرغم من مرور عقود على تطبيق قانون الإيجارات القديمه، ما زال القانون محل نقاش دائم، خاصة بعد طرح تعديلات جديدة تهدف إلى تحقيق توازن بين حقوق المالك وحقوق المستأجر.
ما هو قانون الإيجارات القديمة؟
قانون الإيجارات القديمة هو القانون الذي ينظم العلاقة بين المالك والمستأجر في العقارات المؤجرة قبل صدور قانون الإيجار الجديد عام 1996.
ويمنح هذا القانون المستأجر حق الانتفاع بالعقار مدى الحياة، مع أحقية الورثة في الاستمرار في السكن بشروط معينة.
ما الفرق بين الإيجار القديم والإيجار الجديد؟
– الإيجار القديم: عقد غير محدد المدة، بقيمة إيجارية ثابتة منخفضة جدًا.
– الإيجار الجديد: عقد محدد المدة (عادة من 3 إلى 9 سنوات) ويخضع لقانون العرض والطلب.
متى بدأ تطبيق قانون الإيجار الجديد؟
– انتهاء جميع عقود الإيجار القديمة خلال 5 سنوات من تاريخ تطبيق القانون، لتتحول بعدها إلى عقود إيجار جديدة وفقًا لأحكام القانون المدني.
– أي أن العلاقة بين المالك والمستأجر ستُعاد صياغتها وفق التفاوض الحر بعد انقضاء تلك المدة.
يعمل البرلمان في الوقت الحالي على دراسة العديد من المشاريع لتعديل قانون الإيجار القديم بما يحقق الإنصاف بين المالك والمستأجر.
فبعد أن كان الايجار القديم ينص على أحقية المستأجر في البقاء مدى الحياة بالوحدة التي قام باستئجارها وعدم قدرة المالك على رفع سعر الإيجار،
كما جاء قانون الإيجار الجديد ليعطي بعض الحرية للمالك والمستأجر فيما يتعلق بمدة الإيجار وسعره.أعلنت الحكومة بالتنسيق مع البرلمان عن العمل على تعديلات جديدة في قانون الإيجار القديم
وتهدف إلى خلق توازن بين حقوق الملاك والمستأجرين. تأتي هذه التعديلات بعد حكم المحكمة الدستورية العليا، وتتناول عدة نقاط رئيسية:
الوحدات المغلقة وغير المستغلة: سيتم السماح بسحب هذه الوحدات لصالح الملاك، مما يسهم في تحسين استغلال الموارد العقارية.
معالجة الوضع الحالي لأكثر من 450 ألف وحدة مغلقة، وضمان إعادة استخدامها بشكل أكثر كفاءة.للوحدات السكنية: ستُرفع القيمة الإيجارية لتصل إلى 20 ضعف الإيجار الحالي.
يوجد بعض الاقتراحات الأولية بفرض 1000 جنيه إيجار كحد أدنى للوحدات في المدن و 500 جنيه في القرى حتى انتهاء مهلة الخمس سنوات.
وللأماكن غير السكنية (مثل المحال التجارية والعيادات والمكاتب): ستزيد القيمة الإيجارية لتصبح 5 أضعاف القيمة الحالية.
ولن تتوقف الزيادة عند هذا الحد؛ بل سيتم رفع الإيجار سنويًا بنسبة 15% لضمان مواكبة أسعار السوق الحالية.
في حالة الأماكن المؤجرة لغير غرض السكن من قِبل كيانات اعتبارية (مثل الشركات أو المؤسسات)، ينص القانون على أن مدة الإيجار لن تتجاوز خمس سنوات من تاريخ بدء تطبيقه.
بعد انتهاء هذه المدة، سيكون المستأجر مُلزَمًا بإخلاء الوحدة. وفي حال الامتناع، يحق للمالك اللجوء إلى القضاء لإصدار أمر بالطرد.
هل تتأثر بهذه التغييرات؟
ربما حان الوقت لتبدأ بمراجعة عقودك، وفهم التزاماتك الجديدة، لتكون دائمًا في موقف قوي وواضح.تفاصيل تعديلات مشروع قانون الايجار القديم 2025
يتكون مشروع قانون الإيجار القديم من 9 مواد الذي يتناقش فيه مجلس النواب حاليًا بالتعاون مع الجهات المختصة الأخرى مثل وزارة الإسكان والتعمير؛ وهذ المواد توضح كالتالي:
المادة 1 :- تطبق أحكام القانون على العقارات المؤجرة للسكن وغير السكن (مثل المحلات)، بحسب القوانين القديمة أرقام 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.
المادة 2:- يتم رفع إيجار الوحدات السكنية إلى 20 ضعف القيمة الحالية.
بعد الزيادة، لا يقل الإيجار الشهري عن 1000 جنيه في المدن و500 جنيه في القرى.
المادة 3 :- بالنسبة للأماكن غير السكنية، مثل المحلات، سيصبح الإيجار 5 أضعاف القيمة الحالية.
المادة 4 :- ترتفع القيمة الإيجارية بنسبة 15% كل عام.
المادة 5 : تنتهي كل عقود الإيجار المشمولة بالقانون بعد 5 سنوات من بدء العمل به، إلا إذا اتفق الطرفان على غير ذلك.
المادة 6 : يجب على المستأجر إخلاء الوحدة وتسليمها للمالك بعد انتهاء الـ5 سنوات.
في حالة رفض الإخلاء، يمكن للمالك طلب طرده قانونيًا دون الحاجة لرفع دعوى طويلة، مع الاحتفاظ بحقه في التعويض.
المادة 7 :-المستأجرون الذين تنتهي عقودهم سيكون لهم أولوية في الحصول على وحدات جديدة من الدولة، سواء بالإيجار أو بالتملك.
سيتم تحديد شروط وآليات التقديم بقرار من رئيس الوزراء خلال شهر من بدء تنفيذ القانون، مع إعطاء الأولوية للفئات الأكثر احتياجًا.
المادة 8 :- تلغى القوانين القديمة المتعلقة بالإيجار (رقم 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981، و6 لسنة 1997) بعد مرور 5 سنوات من بدء تطبيق القانون الجديد.
المادة 9 :- ينشر القانون في الجريدة الرسمية، ويبدأ العمل به في اليوم التالي للنشر.من هم فئات المستأجرين في قانون الإيجار القديم؟
تعمل التعديلات الجديدة على تقسيم المستأجرين إلى ثلاث فئات لضمان تحقيق العدالة الاجتماعية، وهي:
الفئة الأولى: الشقق المغلقة وغير المستغلة
تشمل الوحدات التي تُترك دون استخدام أو تُحرم الملاك من الاستفادة منها.
التعديلات تهدف إلى استعادة هذه الوحدات لصالح الملاك، مما يعزز من كفاءة الاستخدام العقاري.
الفئة الثانية: المستأجرون ذوو القدرة المالية
تضم هذه الفئة المستأجرين الذين يمكنهم تأمين سكن بديل دون صعوبات مالية.
نظام إلكتروني حكومي يساعد في تقييم القدرة المالية لتطبيق زيادات إيجارية تتناسب مع دخلهم.
الفئة الثالثة: المستأجرون غير القادرين
تشمل المواطنين الذين لا يستطيعون تحمل زيادات كبيرة في الإيجار أو توفير سكن بديل.
سيتم منحهم فترات انتقالية طويلة مع زيادات إيجارية تدريجية لضمان الوصول إلى قيمة عادلة، مع دعم حكومي مباشر لهذه الفئة.ما هي ضوابط تحديد الأجرة السكنية في التعديلات الجديدة؟
ستضع التعديلات المنتظرة معايير جديدة لتحديد قيمة الإيجار بناءً على عدة عوامل:
1. تصنيف المنطقة السكنية: سيتم تحديد قيمة الإيجار وفقًا لموقع الوحدة السكنية ومستوى المنطقة الاجتماعية.
على سبيل المثال، تختلف أسعار الإيجار بين شقق تقع في حي الزمالك وشقق في بولاق الدكرور.
2. ربط الإيجار بالضرائب العقارية: ستُعتمد التقييمات المسجلة لدى الضرائب العقارية كمرجع عادل لتحديد قيمة الإيجار.
هذا الإجراء يضمن التوازن بين الملاك والمستأجرين ويعكس قيمة العقار الفعليةما هو قانون الإيجار القديم وما هي مراحل تطوره وأسباب تعديله؟
صدر أول قانون لتنظيم العلاقة بين المستأجر وصاحب العقار عام 1920 لينص على أن تكون قيمة الإيجار مساوية للأجرة المنصوص عليها فى أول أغسطس 1914، مضافا إليها 50٪ وعدم جواز إخراج المالك للمستأجر إلا بحكم محكمة.
وفي عام 1941، صدر قانون يمنع المالك من رفع قيمة الإيجار أو طرد المستأجر، وذلك لظروف الحرب آن ذاك. وبعد ثورة 1952، صدرت العديد من القوانين التي تلزم المالك بخفض قيمة الإيجار.
ثم جاء قانون الإيجار القديم الجديد عام 1981 لحل الإشكالية بين المالك والمستأجر، والذي حدد قيمة الإيجار ب 7٪ من قيمة الأرض وزيادة الإيجار للعقارات غير السكنية بقيمة تتراوح من 5٪ إلى 30٪ وفقاً لتاريخ نشأتها.
ما هو قانون الايجار القديم للمحلات وما هي أخر المستجدات الخاصة به؟
تتضمن آخر أخبار تعديل قانون الإيجار القديم للمحلات مشروع قانون يعطي الحق للمستأجر لمد عقد الإيجار لخمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون، وذلك للوحدات التي تم تأجيرها قبل عام 1996.
وبمجرد إنتهاء هذه المدة، على المستأجر ترك الوحدة المؤجرة للمالك ولا يحتاج المالك لحكم من المحكمة لإخراج المستأجر.ما هي مبادئ قانون الإيجار الجديدة؟
تتضمن اخر اخبار قانون الايجارات الجديد إصدار محكمة النقض لستة مبادئ لتنظيم علاقة المالك والمستأجر في ما يتعلق بالأماكن غير السكنية، وهذه المبادئ هي:
١- في حال وجود شركاء، لا يحق لأحدهم – ما لم يمتلك النصيب الأكبر- أن يقوم بتأجير المكان، وإذا فعل فمن حق باقي الشركاء أن يطالبوا بإخراج المستأجر.
٢- في حالة وفاة المستأجر، فإن عقد الإيجار لا يمتد لباقي الشركاء ولكن الامتداد الوحيد لورثة المستأجر الأصلي.
٣- إذا توفى المستأجر الأصلي وقام المالك بإستلام الإيجار من الورثة، فهذا يؤدي إلى نشأة علاقة تجارية بين الطرفين.
٤- تحرير عقد الإيجار الجديد لا يمنع تمسك المستأجر بشروط العلاقة الإيجارية السابقة إلا إذا تم نص شروط مختلفة في العقد الجديد.
٥- إقامة الزوجة في منزل إيجار قديم يؤدي إلى امتداد عقد الإيجار ما دامت الاقامة دائمة ومستمرة.
٦- في حال ترك المستأجر الأصلي لشراكة تتعلق بالوحدة التي قام بتأجيرها فإن من حق المالك طلب إخلاء هذه الوحدة.
هل سيتم إلغاء قانون الإيجارات القديمة نهائياً؟
حتى الآن، لم يتم إلغاء القانون بالكامل، لكن هناك تعديلات جديدة أُقرت عام 2024 وتُنفذ تدريجياً، خاصة فيما يتعلق بالأماكن المؤجرة لغير الغرض السكني (كالشركات والمكاتب). أما الإيجارات السكنية فما زالت محل نقاش برلماني.
ما هي أبرز تعديلات قانون الإيجار القديم في 2024؟
– تحديد مهلة زمنية لإخلاء العقارات المؤجرة لغير السكن.
– زيادة تدريجية في القيمة الإيجارية.
– تنظيم حالات طرد المستأجر بشكل قانوني.
متى يحق للمالك طرد المستأجر في قانون الإيجارات القديمة؟
يحق للمالك طرد المستأجر في بعض الحالات، مثل:
– استخدام العين المؤجرة في نشاط غير قانوني.
– ترك المستأجر العقار لأكثر من 3 سنوات دون استخدامه.
– الوفاة دون وجود ورثة لهم حق الامتداد القانوني.
قانون الإيجارات القديمة
هل يمكن تعديل القيمة الإيجارية في الإيجار القديم؟
حالياً لا يمكن تعديلها بشكل فردي، لكن التعديلات التشريعية الجديدة تنص على زيادة تدريجية للقيمة الإيجارية، خاصة في العقارات المؤجرة لغير غرض السكن.
وما هي آخر تطورات قانون الإيجار القديم؟
تعديلات في قانون الإيجار القديم: زيادة سنوية وإنهاء العقود بعد 5 سنوات ينص القانون في مادته الرابعة على زيادة سنوية دورية بنسبة 15% على آخر قيمة إيجارية قانونية وفقًا لأحكام هذا القانون، بما يواكب معدلات التضخم وتحقيق العدالة بين الطرفين
هل سيتم إلغاء قانون الإيجار القديم؟
تتمسك الحكومة بموقفها من ضرورة الإخلاء بعد انتهاء مدة الخمس سنوات من تاريخ تعديل القانون مع إمكانية مد الفترة لمدة أخري
تتراوح ما بين 3 إلي 5 سنوات جديدة ،لينتهي العمل نهائيا بقانون الإيجارات القديمة 2032 أو 2035.
متى يسقط عقد الإيجار القديم للمحلات؟
تتضمن آخر أخبار تعديل قانون الإيجار القديم للمحلات مشروع قانون يعطي الحق للمستأجر لمد عقد الإيجار لخمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون،
وذلك للوحدات التي تم تأجيرها قبل عام 1996. وبمجرد إنتهاء هذه المدة، على المستأجر ترك الوحدة المؤجرة للمالك ولا يحتاج المالك لحكم من المحكمة لإخراج المستأجر.
وقانون المحلات التجارية 2022 كان كخطوة أولى لصدر القانون رقم 10 لسنة 2022. ونص على إنهاء عقود الإيجار القديم للمحلات التي تعود لجهات غير سكنية (مثل الشركات والأنشطة التجارية).
وأعطى المستأجرين فترة 5 سنوات لتوفيق أوضاعهم، تنتهي في 2027. بعد المدة، ينتهي العقد قانونًا.
آخر تطورات قانون الايجار القديم وقانون الإيجار الجديد
هل عقد الإيجار الجديد يبطل القديم؟
1- حسب مشروع القانون الجديد فإن المستأجر لديه 5 سنوات فقط منذ صدور قرار تنفيذ القانون قبل إخلاء المحل.
2- الجدير بالذكر أن العقد سوف يسقط بمجرد مرور الخمس سنوات ويحق للمالك استرداد المحل بموجب القانون المعدل.
هل ينتهي عقد الايجار بوفاة المؤجر؟ وهل الايجار القديم يورث؟
إجابة شقي السؤالين واحدة، نعم يتم توريث عقد الايجار القديم إلى الورثة ولا ينتهي عقد الايجار بوفاة المستأجر أو المؤجر،
وذلك تبعًا لما نص عليه قانون الايجارات القديم والجديد المحرر في أحكام القانون المدني رقم 4 لسنة 1996.
وعلى الورثة إبداء الرغبة في استكمال التأجير أو إنهاءه خلال مدة لا تتجاوز 6 أشهر من تاريخ الوفاةهل يحق للورثة تغيير نشاط الوحدات التجارية؟
إذا قام أحد الورثة بتغيير نشاط العين المؤجرة فيعتبر العقد حينها لاغيًا تبعًا لـ قانون الايجار القديم، ويحق للمالك سحب الوحدة من أهل المستأجر فورًا.
ما هي إجراءات طرد المستأجر قانون جديد؟
في حال أراد مالك الوحدة طرد مستأجر على نظام قانون الايجار الجديد، ينبغي عليه أن يكون مستوفيًا لأحد الحالات التالية:
عدم سداد الإيجار الشهري أو على النظام المتفق عليه
تغيير نشاط الوحدة المؤجرة من سكني إلى تجاري أو إداري
تأجير العقار لطرف ثالث دون معرفة المالك
إحداث ضرر كبير نسبيًا بالوحدة أثناء فترة الايجار
استخدام الوحدة المؤجرة في نشاطات منافية للآداب والقوانينهل تُطبّق التعديلات على الوحدات المؤجرة للحكومة؟
تفاصيل شروط القانون المصرى الذى حدد ضمان انتقال عقد الإيجار القديم من المستأجر الأصلى إلى الورثة، وهي:
1- إقامة الوريث مع المستأجر الأصلى لمدة لا تقل عن عام قبل وفاته.
2 – لا يكون للوريث محل إقامة آخر أو منزل خاص بعيدًا عن العقار محل الإيجار.
3- تقديم ما يثبت الإقامة مثل بطاقة الرقم القومى، فواتير الكهرباء و المياة باسم المستأجر الأصلى.
هل عقد الإيجار القديم يورث للورثة؟
– نعم، لكن بشروط محددة. يحق للورثة المقيمين مع المستأجر الأصلي قبل الوفاة بسنتين على الأقل الاستمرار في السكن. أما الورثة غير المقيمين فلا يحق لهم الامتداد القانوني للعقد.
والإجابة على السؤال الدائم من يستحق توريث عقد الإيجار هي :
ينتقل عقد الإيجار فى البداية إلى الزوجة إذا كانت على قيد الحياة، ثم إلى الأبناء بشرط أن يكونوا مقيمين فى العقار بصفة دائمة أو لمدة عام على الأقل قبل الوفاة..
تطورات قانون الإيجار القديم وأبرز التعديلات ومتي يحق طرد المستأجر
